Ich Möchte Ein Grundstück Kaufen - Wie Man Die Tatsächlichen Kosten Eines Grundstücks Ermittelt

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-16 13:48

Marktwert oder Nutzungswert?

Warum verwende ich Anführungszeichen, wenn ich über den „Marktwert“von Grundstücken spreche? Bei der Bestimmung des Marktpreises eines Grundstücks wird in der Regel vom Durchschnittspreis der Käufe ausgegangen, die in Bezug auf Qualität, Standort, Fläche und Art der Nutzung von Grundstücken, die über einen bestimmten (nicht zu langen) Zeitraum hergestellt wurden, ähnlich sind. Je genauer solche Transaktionen analysiert werden, desto genauer kann der Preis des für uns interessierenden Bereichs bestimmt werden.

Gleichzeitig ist es erforderlich, dass Transaktionen mit ähnlichen Finanzsystemen ohne besondere Bedingungen für die Übertragung von Eigentumsrechten, Beschränkungen und Belastungen getätigt wurden.

In der Praxis liefert der Einsatz dieser Technik jedoch nicht immer ein objektives Bild der Marktsituation. Bisher hat sich der Markt für landwirtschaftliche Flächen gerade erst gebildet. Im Großen und Ganzen wurde erst in den letzten 5 bis 6 Jahren ein ernstes Volumen an Landtransaktionen beobachtet. Ja, in den letzten ein oder zwei Jahren hat eine ziemlich große Anzahl von Eigentumsübertragungen stattgefunden, aber es scheint mir eine vergebliche Übung zu sein, die tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreise für eine große Anzahl von Grundstücken zu bestimmen.

Einerseits wechselt eine große Anzahl landwirtschaftlicher Grundstücke infolge des Spendenverfahrens den Eigentümer, obwohl es tatsächlich Kauf- und Verkaufstransaktionen gibt. Wie kann in solchen Fällen der Wert der auf den neuen Eigentümer übertragenen Immobilie bewertet werden, da es sich bei Spendentransaktionen tatsächlich um unentgeltliche Transaktionen handelt?

Ja, und bei Transaktionen für den Verkauf von Grundstücken weist der Vertrag sehr oft auf einen unterschätzten Wert des Grundstücks hin - hauptsächlich, um weniger Steuern zu zahlen.

Andererseits können Sie sich nicht von den Preisen leiten lassen, die in Werbeangeboten für den Verkauf von Immobilienobjekten angegeben sind. Erstens gibt es sehr oft beim Verkauf eines Grundstücks viele Vermittler, die 20 oder sogar 40-50% des ursprünglichen Grundstückspreises hinzufügen. Zweitens setzen Landbesitzer selbst Objekte häufig absichtlich zu einem überhöhten Preis aus - unter Berücksichtigung des weiteren Handels für einen Rückgang. Für den Käufer ist es viel angenehmer, Immobilien mit einem Rabatt von 10-15% zu kaufen und sich dabei wie ein kompetenter Geschäftsmann zu fühlen. Drittens ändert sich die Marktsituation häufig. Eine der typischsten Optionen ist, wenn Grundstücke zu einem niedrigeren Preis als den zuvor ausgestellten zum Verkauf angeboten werden. Zum Beispiel gibt es andere Parzellen mit ähnlichen Merkmalen in der Nähe Ihres Grundstücks.und der Eigentümer entschied sich dringend, sie mit einem großen Rabatt zu verkaufen, da dringend Geld benötigt wurde.

Es gibt einen weiteren Grund, warum es schwierig ist, den Marktwert bestimmter Grundstücke zu bewerten, nämlich das fast vollständige Fehlen eines Hypothekenmarktes für Grundstücke.

Wie ich oben sagte, hat sich der Landmarkt (insbesondere für Grundstücke für kommerzielle Projekte, d. H. Große Flächen) bisher noch nicht gebildet. Das Transaktionsvolumen in bestimmten Gebieten und die Methoden ihrer Durchführung erlauben es nicht, eine Analyse mit Zuverlässigkeit durchzuführen, die für eine genaue und objektive Bewertung des Landwerts ausreicht. Diese Analyse könnte als Grundlage für die Prüfung von a dienen Grundstück als Gegenstand einer Hypothek ohne zusätzliche Bürgschaft oder zusätzliche finanzielle Garantien …

Ich denke nicht, besonders wenn wir nicht den vagen Begriff „Marktwert“verwenden, sondern über den „Verbraucherwert“dieser oder jener Website sprechen. Wenn unter „Marktwert“der Betrag verstanden wird, für den ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft werden kann, werden bei der Beurteilung des Verbraucherwerts viele Faktoren untersucht, einschließlich der wichtigsten:

a) Dynamik der Preisänderungen für Grundstücke, die in jeder Hinsicht für den kurzfristigen (1-2 Jahre) und mittelfristigen (5 Jahre) Zeitraum ähnlich sind.

b) Die erwartete Dynamik von Preisänderungen für das Gelände unter Berücksichtigung von Faktoren wie langfristigen Plänen für die Entwicklung des angrenzenden Gebiets, der politischen und wirtschaftlichen Situation in einem bestimmten Bezirk, einer bestimmten Region, die Gegenstand des Verbandes ist, Änderungen in die ökologische Situation, klimatische Prozesse in einem bestimmten Gebiet, soziale und demografische Prozesse usw. usw.

c) Analyse möglicher Risiken in verschiedenen Bereichen der Entwicklung dieses Grundstücks, Möglichkeit der Überwindung solcher Risiken und Berechnung der damit verbundenen Materialkosten.

d) Prognose der Liquidität eines Grundstücks in verschiedenen Stadien seiner Entwicklung.

Trotz der Tatsache, dass die Antworten auf jeden der oben genannten Punkte ziemlich ungefähr sein können, liefert ihre Kombination, wenn sie im Rahmen eines mathematischen Modells untersucht wird, eine ziemlich genaue Antwort auf den Verbraucherwert der Website, der als maximal zulässig verstanden wird Geldbetrag, dessen Investition beim Kauf von Grundstücken die Rentabilität der weiteren Entwicklung des Grundstücks sicherstellt.